泰禾年内已发8亿美元债，年息最低11％，东莞项目涉信托诉讼

来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

编辑 | 密探君

12月13日，泰禾集团公告：全资子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited境外完成1.105亿美元债券发行，期限1年，票面年息11%，发行人非失信责任主体。

据此，泰禾集团提供无条件及不可撤销的跨境担保，担保人主体评级：B3（穆迪）/B-（惠誉）；募集资金将用于境内项目建设等。

截至目前，泰禾集团2019年内已完成4次美元债发行且主要集中于今年下半年完成，在同一时期房地产融资受监管日趋偏紧的大背景下，颇为“耐人寻味”。

值得注意的是，泰禾下半年这四次发行美元债，累计融资逾8亿美元，但成本均较高，超过10%。比如，7月12日发行的3年期、4亿美元债，年利率高达15%，放眼千亿房企阵营几乎找不到。9月11日，泰禾集团发行1年期、1亿美元债，年利率11.25%；不久发行1年期、2亿美元债，年利率11.25%。

当然，泰禾集团频发美元债只是当前房企境外融资井喷的一个缩影，其实头部房企也在密集发售，但就利率而言，号称"千亿泰禾"的泰禾集团，相比同样千亿级的房企，为什么融资利率水平差异较大?

大家都知道：2018年以来，外界曾盛传泰禾资金链出问题，一时间舆论关于泰禾的一举一动似乎都能与其资金链发生某些关联，但这一切又与泰禾老板黄启森曾一度在媒体面前过于高调形成截然不同的局面。

2017年底，黄启森曾高调向媒体宣称：泰禾计划2018年要完成2000亿元销售规模，还有降多少个百分点的负债率。老板的嘴把不住门，牛皮一吹，泰禾股价率先起舞，事后却不得了，深交所紧急发函要求泰禾说明依据，泰禾最终还是“骑虎难下”。

实际上，这是犯大忌的。诚然，泰禾近年来确实增长很猛，但牛皮吹得越大，对后市预期再乐观，我们要知道，楼市就是政策市，房价疯涨后必被严控，结果我们都看到了，楼市今年以来偏冷，尤其是对房企最大命门的融资端严格管控，不少房企“叫苦连天”。

2018年全年，泰禾集团不仅没有兑现老板黄启森的2000亿销售目标，暴露出的短期流动性风险也成为交易所重点问询的话题。比如2018年末，泰禾集团现金及现金等价物余额115.58亿元；短期借款及一年内到期的非流动负债合计574.28亿元，现金短债覆盖比率仅为0.26，加上资产去化周期下降，更让外界对其资金链产生猜疑。

泰禾公布对交易所问询的答复函后不久，赶紧在北京召开媒体通气会，以求缓和媒体对其资金链的质疑。黄其森当时坦陈：去年末的574亿元有息短债已还180亿元，其他300多亿短债已重新作了安排，年底刚兑金额不到60亿元。

黄其森透露：今年泰禾还是比较审慎、保守一点，销售目标1500亿元还是没问题的。

泰禾上述通气会经媒体传播，给外界一种“元气复苏”、“再发力”的印象。既然财务向好，哪为何还频频出让项目股权呢？

我们都知道，泰禾曾以打造中高端产品为业内所熟知，他看上的项目绝对是人文、自然资源绝佳的地块组合，难道就这么忍心割肉？如果从正面看，可以理解为泰禾优化资产组合，但从侧面看，那很可能就是为了套现，缓解现金流压力。

从今年三季报看，泰禾集团如其在答复函中所表述的，“加速销售回款”与降低短期负债已有明显体现。看三季报第二部分，泰禾前三季度向世茂、五矿信托等总出售9个项目股权事项。前三季度，泰禾实现经营净现金流约226亿元，同比暴增13852.8%。

截至9月底，泰禾集团的货币资金147.3亿元，与去年同期相比仅少1亿元，短债减少近100亿元至62.6亿元，一年内有息负债余额减少170亿元至243.7亿元。从数据看，泰禾确实已经很卖力，但不可否认，现金流依然较为紧张。

值得一提的是，北京法院日前公告：已受理原告西藏信托与泰禾集团、黄其森、福建中维地产、东莞金泽置业等6名被告的信托借款合同纠纷一案，并将于2020年2月11日开庭。而年初，泰禾曾作为原告将转让某项目股权的受让方告至江苏省高院。

如泰禾集团官微在一周前发布的一篇文章，能解决其转型过程中短债压力的唯有从外部融资回归经营，仰仗“回款”。从文章的字里行间不难看出，泰禾能回多少款不仅依赖货值与销售能力，更寄希望于一直颇有信心的产品力。

从克而瑞数据看，今年前11个月，泰禾集团实现全口径销售金额689.2亿元，排名第42位，权益口径销售额527.7亿元，排名第40位。再来看一下去年同期，泰禾全口径销售额1110.4亿元，位列第21位，权益金额941.2亿元，排名第17位。

泰禾销售及排名的明显下滑，背后已绝不是短债压力这般简单。

当前，绝大多数房企都面临来自内外部的多重挑战，如高管团队聚散、产品体系打造、低成本融资能力、对市场节奏的把控能力等。

对于泰禾来说，除了当前产品仍引以为傲之外，以往在激进扩张中一直被遮蔽的一些重大问题开始逐渐暴露出来，比如核心高管离职，是否伤及元气等。

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