从零到有特色小镇建设的国外样板：韩国松岛
忽如一夜，我们多年曾经熟悉的“开发区、产业园”等概念被“小镇”的新提法完全取代，只是这次绝不会像遍地开花的众创空间、创客咖啡那样可以随意粉墨登场、招摇过市——因为这次出场的地点是擂台，并且出场就是重量级比赛，事关，没有时间和机会欣赏花拳绣腿。
新城是相对于旧城而言的，在过去几十年的城市化进程中，中国很多城市随着规模壮大特别是随着市或县的迁址出现了新的城市中心，这类案例很多，无需一一列举，但这类案例并非小镇的概念。因为这类新城本来就是一个城市达到应有规模的组成部分，判断标准是这些新城是否已经发展成为所在城市的几个中心之一或新中心——这是城市化的自然演化结果，与城市规划没有必然的关系——但出现的问题却与城市规划息息相关。即使就新城而言，当前一线城市要疏解人口，不再需要建设新城，二三线城市人口增长不足，建设新城只能制造空城。
如果把小镇理解成园区，相当于思维还处在提高工业生产规模、扩大工业产品供给的层面，无论是不是遇到当前全球经济增长放缓的态势，粗放式扩大投资的发展模式已经走到尽头，现有工业园区大面积过剩已经成为一个无需论证、无需讨论的话题。再加上日益严格、劳动力成本上升等因素，中国的纯粹园区及相应入驻企业已经开始转移到东南亚等地区。
过往几十年的历程背后最强大的支撑动力本质上是一场城市化运动，在这场城市化运动中，最显著的外在表现是房地产成为国民经济支柱行业，购房成为全国人民的持续核心。在房地产开发方面，除了飞涨的房价外，广受诟病的有两类模式，一个是睡城，一个是鬼城。前者让城市居民出行通勤，并且按照系统化思维分析，这一模式也是对社会资源的重大浪费；后一种模式属于连基本市场需求都没有满足，也就更不值得分析。因此，无论从实际的市场需求角度还是从规划的角度，集中连片的纯居住开发模式都不再是社会所需。
目前国内火热的几个小镇，要么是城市化旧城的文化创意园区，要么是风景秀丽的旅游度假区，要么是大型的购物体验区，但这些仅仅是城市功能的补充，它们的存在满足了社会对传统办公模式、休闲模式的多样化需求，只能归结为体验性需求，算不上社会发展的强需求。
小镇首先在规模上应该是镇的量级，出现的理由是为解决大城市病而生，存在的价值是让居民工作、生活及娱乐消费实现最大便利化。
如果按此标准，中国目前并无成功的小镇——已经存在多年的中小型城市和城镇不在本文讨论范围，因为那不是为解决大城市病而产生，这些城市和城镇的当地居住人员与大城市关联度较弱甚至近乎为零，关键是他们自身的持续发展也面临不确定性。
根据公开资料，“松岛新城”（也称松岛市镇）位于韩国第二大港口城市仁川，占地约607.5公顷（6平方公里、9100亩），全是填海而造，离首尔直线年开始建设，号称历史上最大的私人房地产开发项目，有着“想像的都市主义”色彩。韩国给予松岛新城的支持重点在基础设施建设，包括连接首尔的高速公和新的仁川国际机场。
韩国松岛经验起码可以告诉我们：在一个偏离大城市主城区几十公里的地方，规划建设一个集中办公、居住、娱乐的小镇是可行的。
首尔连接松岛50公里的沿途并非是连成一片的成熟城市化区域，而间隔着农田、工厂、社区等多种空间形态，值得说明的是，不同于中国国内郊区集中成片的大盘社区模式，首尔郊区的社区呈现出小规模社区、多处点缀式分布的格局形态。
松岛的规划设计有两点值得借鉴，一是精致的展示中心、观光线及景观小品设计；二是占地超过600亩的中心公园，配套着仿古式的建筑设计，让小镇有着与大城市截然不同的生活、工作体验。
说起松岛，不得不提的是思科在松岛的智能化城市设计，包含智能交通、智能家居、智能办公等多个方面。有趣的是，无论是三星、海尔等家电企业，还是国内的龙头房地产开发企业，目前均选择智能家居作为重点布局方向，并且已经开始大手笔投入，或许代表着一个未来发展方向。
松岛的消费娱乐主要集中在一片低层低密度建筑区域，生活气息较浓，但建筑式样是复古的，有着韩国的鲜明民族特征。
松岛建设成功的一个重要因素可能与邻近仁川机场有关，这种有关未必体现在与机场直接相关的物流空港业务，可能与邻近机场带来的市政基础设施投入有较大关系，这是国内小镇建设值得考虑的一个方面。
从城市规划实践的角度，或许松岛仍有很多不足甚至败笔的地方，但这不妨碍它在造城方面走在了世界前列。随着园区时代的结束，以韩国、日本筑波、新竹为代表的城市化杰作，逐步让位给以松岛为代表的小镇建设。中国在城镇化的浪潮中想要避免走弯，或许松岛是一个很好的参考案例。
▼本次课程延续实战案例教学的传统，在知学学院经营型地产培训1000+的案例积累中，多角度选取案例，抓取小镇操盘手的必备技能。
